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    • 投资客离场、二手房寒冬、环京的小幅试探
    • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2019-10-28  /  浏览:176 次  /  


         近期,全国各地市官方文件都放出解开限购的消息,给有点冷的房地产注入一剂缓释剂。但帝都北京的画风显然不同,90度地产近期走访北京各区,对于北京的房价,感受到了冬日的温度,寒风瑟瑟!

      诸葛找房数据显示,上周北京新房市场迎来“银十”,成交量走高;但二手房市场依然低温,成交量环比前一周下跌2.17%。 同时,北京城区二手房市场价10城区下跌,仅石景山和通州2城区上涨。其中,顺义的二手房市场价降幅最大,降幅达1.75%。


      呼吸着帝都空气的你,有没有隐约感觉到居住区域周边的房价异动。而在这场异动大戏中,有二手房业主处在降价的无奈徘徊、开发商在夜晚微微亮起的售楼处灯光,还有刚需一颗内心暗藏抄底的决心。


      北京大到从一个区到另一区,好像要穿越几座城市。而每个区的房价情况都呈现出不同的面貌,90度地产本期调查了北京市朝阳、海淀、大兴、环京等区的房地产市场,为粉丝呈现一份“有温度的房价图景”。


    帝都房价图景:投资客离场、二手房寒冬、环京的小幅试探

      朝阳:房价砍下100万如同“买白菜”

      周一工作日的下午,老王早早吃过饭,步行至和中介李嘉约定好的朝阳三里屯附近的中纺里小区,跟中介发微信说到了后,两分钟,李嘉就和同事张姐小快步地从门店赶到了小区门口。张姐说由于最近带看量都不多,每天就带一组两组客户,所以一同跟李嘉过来,方便帮忙拿钥匙看房。


      老王和女儿都住在朝阳,女儿一家四口住在团结湖80年代建成的老学区房,老王和老伴住在附近小区的一居室。随着女儿的二胎宝宝出生,老王觉得女儿的两居室越来越局促,陆陆续续的在居住地附近看房。


      这一年,每次看下来几套,李嘉跟老王说过最多的话,就是“价格能谈”。


      这次李嘉带老王看的也是学区房,老王在这套三居室里左看右望,除了面积比女儿现在住的房大,装修条件和女儿现在住的相差甚远,置换后,装修的钱又是一笔大额支出。


      李嘉看出了老王的犹豫,寒风渐起,李嘉裹紧自己西服外面的羽绒马甲,补充了这套房子的价格情况,“叔,这小区楼龄挺新的,而且还能看到三里屯的全景。这间95平的3室1厅,挂牌价950万,其实我们能帮你谈到900万,是业主的底线价格。”


      见老王没回答,和李嘉一同来的张姐补充道,“装修是老了点,但装修这部分的钱可以从房款挤,我们尽量在这个底线价格再跟业主谈到850万。”


      直降100万,老王终于心动了,“北京现在这房价,砍下50万都没什么感觉”。


      二手房市场和帝都的天气一样,需要裹紧外衣,迎接冬天。


      同样屹立在三里屯商圈的公寓项目soho也是如此。三里屯soho也是李嘉和同事主要带看的项目之一,2008年交房时,有不少山西煤老板以3万左右的均价,买下一整层。不过最近,一些在soho拥有多套房产的业主因为资金短缺等各种问题将名下房产挂牌出售。


      有些投资客在离场。


      李嘉的一位在soho拥有3套房产的客户就是这样的情况,因为长期在日本且最近缺乏资金,决定卖出2套房,其中一套总价1050万155平的公寓,客户跟李嘉说1000万就可成交。但由于那套房子户型略差,客户最近有些不自信,在考虑继续降价抛售。


    帝都房价图景:投资客离场、二手房寒冬、环京的小幅试探

      海淀:买房人都在等待一个合适的时机

      十一假期刚过去的一周,一天下午,海淀双榆树的一家中介门店,金牌中介小刚正在不疾不徐的帮自己要换房的老客户挑选合适房源,门店的同事有的忙着电联客户,周围断断续续的还有桌子椅子稀稀拉拉挪动的声音。


      谈起最近周围的市场情况,小刚跟90度地产说,“大幅降价没有什么感觉,成交量肯定是下来了一些,但总体还算稳定。但目前是房源量比较充足的市场,所以像顶层、临街 、户型不好、交易税费比较多这种,有“缺陷”的房子,就不太好卖。如果着急卖,我们肯定是建议业主降价,因为现在大部分客户都不是有特别高的热情去购房,都是有合适的,再出手。现在只有买到房子的业主会主动联系我们降价。”


      说到这,小刚给90度地产看了最近成交的一位客户成交记录,位于海淀区知春里62㎡的2室1厅,8月时客户给出的价格是582万, “这套房子9月成交,成交价格降了35万至547万,单价降了近7000元。”


      “其实对于现在二手房一直降价的市场,客户自己也知道,所以这个成交结果客户是还算满意的。”小刚说。


      “海淀妈妈”Monica就比较焦虑,Monica的儿子今年9月刚上小学,Monica很早就打算在儿子上小学时置换一套更大的房子,2016年,她家的房子挂牌价是730万元。


      换房是为儿子营造一种更好的学习氛围,的确,从幼儿园就开始补习英文、围棋、数学、声乐,甚至编程的娃更需要一个独立的空间。但Monica一路观望,如今她们家的房子挂牌价格从730万元直降15%至620万元。


      不过,Monica和老公看中的那套房也从960万元降到了880万元。这让Monica还是吃了一颗定心丸,再等等,可能会有更合适、性价比更高的房子。


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      南城的新房“红海”,是开发商的战场

      除了部分地区二手房的萧瑟,新房市场表现如何?自从北京进入限竞房时代,位于南城的大兴一直是被购房者讨论的焦点之一。从供应来看,大兴是限竞房最密集的区域之一,已然成为限竞房供应红海!


      自带产业区的亦庄板块,除了是大兴的买房首选之外,也是扎堆供应的地区之一。全北京已经成交的100宗限竞房住宅地块中,有24宗在大兴及亦庄区域。如此密集的地块供应无疑将使限竞房市场的竞争更加激烈,去化难度进一步增大。亦庄板块属于在售限多个项目都对90度地产反馈,当前亦庄板块处于不温不火的状态,产品才是真正打动购房者的核心要素。


      那么,在这一片“红海”之中,新房价格降了吗?


      一位亦庄项目的负责人对90度说,实际上公司位于亦庄的新房项目并没有实质性的降价,只是拿了一些朝向、位置、楼层不好的房源做了点优惠,平均每平便宜几百。


      从销量上看,这位负责人感受到,刚需产品影响不大,像90平米三居,120平米的四居还是热销产品,主要改善产品影响较大,像非传统高端别墅区域的别墅产品严重滞销。


      有一个“公开的秘密”是,开发商普遍支付给渠道销售佣金的比例在提高。


      另外,看好亦庄但购房条件受限的小部分人“另辟蹊径”的选择就是商办房了,亦庄中介对90度表示,亦庄区的林肯时代很受欢迎,销量很高,不少同行从这个项目拿到了渠道提成费用。但邻近的国锐金顶商办项目就惨淡很多, 由于产品不及林肯时代,热度很低,基本卖不出去。


      相比以上提到的区域,南城销售情况略显惨淡的就是处于临空经济带的庞各庄、魏善庄了。虽然限均价4万左右,但是项目的售价均在3.7万/平左右,是北京限竞房降价最多的区域,只能走促销路线,去化难度不小。


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      环京:从燕郊一纸文件开始的“小幅试探”

      帝都的控制房地产的重拳之下,感受到最强力度的区域就是环京了,这份力度冲击到了不少在高点买进环京楼市的人,让他们的一路看涨之心在多个辗转难眠的夜冲至了冰点。


      不过,随着近期燕郊的一纸文件放出后,这层冰面似乎出现了一点裂痕。


      10月18日,河北廊坊三河市传出一份“限购松绑的18号文件”显示:凡燕郊中省直单位、高校、医院的员工或以燕郊高新区名义引进的企业,在燕郊无住房的可以在燕郊购买一套新建商品住房;迁入北京城市副中心机关事业单位的干部及职工将实施“一定三限”,即严限制特定人员,限购一套住房,限售三年,限定价格。


      此份文件传出后,被不少人视为燕郊楼市的解冻,据媒体报道,消息传出后,一夜间燕郊多家售楼处亮灯。本是“一潭死水”燕郊楼市开始躁动。


      不过目前燕郊各家楼盘向外透露出的购房资格不大一致。另有分析人士认为,“松绑的口子有多大”似乎还是一个问题,实际上都是试探。


      对于燕郊是否值得买(300785,股吧),著名分析师张大伟表示,“燕郊作为北京周围的飞地,的确适合在北京东部生活的年轻人置业,而且现在的价格只有一万多,已经是大部分南方三四线城市的价格。的确值得考虑。”


      当然,买房的时候,依然是需要看清楚区域,燕郊也非常大,核心区已经基本没有新房,现在燕郊也已经基本是二手房市场。买房的时候需要避免被所谓的限购等政策忽悠。


      放眼环京,中原地产对于第三季度的环京楼市这样总结,“政策未见松动,成交量略有上升”。从宏观政策看,截止至2019年3季度,限购政策辐射至环京38个区域,占河北城市总量近五成。环京区域部分城市限购政策略有小幅调整,调整内容对市场整体影响较弱。石家庄(楼盘)住建局两次发文,严查和整治违法违建及建筑市场,进一步加强房地产市场监管工作;固安县公布落户政策门槛有所降低展。


      新房市场的成交数据显示,2019年三季度,环京住宅市场,包括廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口(楼盘),环比量涨价跌。共成交1.55万套/160.86万㎡,成交套数环比上涨26%;成交均价为1.23万元/㎡,环比下降13%。


      仅石家庄1个区域成交套数同比下降,廊坊市区、燕郊、固安、香河、张家口等5个区域成交套数同比上涨,其中张家口涨幅最大,成交套数同比上涨4倍。


      90度地产昨日采访一位香河的中介说,“香河目前没有放松限购,但燕郊、大厂的部分开发商已经从原来的全款分期,现在变成首付按揭的购买方式了。不过政府没有明确文件出来。”


      这位中介对环京市场有一定信心,感受到北三县现在市场回暖趋势明显。“现在去化很快,虽然价格现在没涨,估计下轮应该要涨了,个人预计11月中上旬应该会有一轮涨幅,前提是政府没有控制的情况下。”


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