• 北京新房加速入市,1天4项目获发预售证!未来2个月还有2万套在路上…
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-05-15  /  浏览:139 次  /  

伴随复工复产有序推进,北京新房成交复苏的同时,新房入市速度也明显加快。


  券商中国记者日前根据北京市住建委公开信息统计,仅4月30日1天,就有4个新房项目获发预售证,4月单月共发证14个,比去年4月(10个)还要多。而今年前3个月发放的预售证数量分别为7个、1个、3个。


  同时,有机构统计数据显示,4月北京新房成交量创年内新高,其中限竞房仍是市场成交主力,但随着供应的增加,限竞房库存量仍继续增长。(注:限竞房是指通过“限房价、竞地价”的土地出让方式产生的商品房,在土地出让时就提前限定房屋未来的上市销售价格。)


  接受券商中国记者采访的业内人士认为,当前是在疫情之下一系列稳经济措施持续出台的情况下、以及相对宽松的货币政策呵护下出现的一个楼市的弱复苏,因为市场库存积压严重,去化压力和资金压力都很大,特别是在限购限贷政策目前还保持在一个非常严格的限制之下,如果政策有风吹草动,这个复苏很难持续。


  新房入市加速井喷


  受疫情影响前期积压的项目在近期入市步伐加快。


  券商中国记者日前根据北京市住建委公开信息统计,仅4月30日1天,就有4个新房项目获发预售证,4月单月共发证14个,比去年4月(10个)还要多。而今年前3个月发放的预售证数量分别为7个、1个、3个。


  券商中国记者梳理统计,4月所发14个预售证中,有9个是限竞房项目,3个纯商品房,2个共有产权房,限竞房仍是北京新房市场供应主力。这些项目大部分都是老项目后期,纯新盘只有不多。从区域来看,大都在昌平、顺义、密云、大兴、房山等区域,个别位于望京和通州。


  根据中原地产研究中心统计,4月北京获得预售证的9个限竞房项目,供应房源套数合计4453套,供应面积合计47.64万平方米。


  对于4月新房入市加快的原因,中原地产首席分析师张大伟接受券商中国记者采访时表示,去年上半年出让的土地本来应该在今年一季度密集入市的,但是一季度因为疫情影响没有入市,所以不仅4月入市加快了,五六月份更是一个井喷期。


  “据我了解,现在在北京住建委排队、已经具备预售条件、没有拿到预售证的大概有30个项目,总计2万套房子。”张大伟对券商中国记者说。


  对于4月取证入市项目近期是否有优惠活动,券商中国记者从多个项目售楼处了解到,部分项目最近有推出特价房,大部分项目的优惠折扣则是根据客户的首付比例多少来具体申请的,如对首套房4成首付能在月底前付清的可以有2个点的优惠,如果首付比例更多可以再额外申请。另外,还有个别项目对于首套房客户可以做到35%的首付比例。


  4月新房成交创年内新高


  根据北京中原的统计数据,4月北京新建住宅市场(不含回迁房,剔除共有产权房,含普通住宅、豪宅、别墅)各区总成交额173.35亿元,环比上涨53%,同比下跌7%;总成交套数3118套,比3月增加1216套,超过去年4月成交量,创今年新高;成交均价49756元/平方米,比3月下降1799元/平方米。




  在限竞房成交市场方面,4月整体成交市场量升价跌,包括大兴金茂悦、金辰府、京投发展(600683,股吧)臻御府等69个限竞房项目有成交记录,成交额101.05亿元,环比3月增长4成;共成交2180套,比3月增加766套,成交套数超过去年10月和12月的水平,接近今年1月的成交量(2222套)。其中,普宅住宅成交2081套,比3月增加738套,别墅成交99套,比3月增加28套。


  价格方面,限竞房最新平均成交价48085元/平方米,比3月减少2483元/平方米。




  刚刚过去的“五一”小长假里,北京不少新房项目的售楼处人头攒动,客户爆棚。


  贝壳研究院数据显示,5月1日至5日期间,北京新房市场成交量同比去年五一假期(放假4天)增长4.85倍,成交面积8.7万平米,同比增长4.63倍。


  贝壳研究院首席分析师许小乐认为,与节前预期一致,一方面整体市场供应量充足,加上房企回款意愿强烈,很多房企在“五一”假期之前已经开始筹备打折促销,供应端准备充足。同时疫情防控等级在4月30日起降低,市场信心极大提升,不乏部分抄底心态,市场升温,压抑已久的购房需求在“五一”假期集中释放。但今年“五一”成交套均面积为120平米,为2016年以来的最低值,可见刚需客户是带动市场快速回暖的主力人群。


  市场回暖还是“虚假繁荣”?


  近期北京新房成交量大涨是否意味着市场回暖了?这种趋势能否持续?


  对此,合硕机构首席分析师郭毅接受券商中国记者采访时认为,判断市场的冷暖程度应从供、销、存这三个数字去判断:虽然4月份的成交有回暖,而且比去年同期新房市场的成交量还要好,“五一”期间的成交量也不错,但是成交量不足以去化供应量。同时,这些成交量的提升,在很大层面上是开发商在价格上做出让步的结果,所以新房市场其实是分流了一部分二手房市场的客户。此外,因为持续的供过于求,市场的库存积压非常严重,已供应没销售的库存叠加已供地没上市的潜在库存,无论是去化压力还是资金压力都很大,而且这种压力在短时间内很难得到缓解,因为北京的供地量还在持续增加,今年到现在,北京土地出让金已经有900多亿了。


  “特别是在限购限贷政策目前还保持在一个非常严格的限制之下,我们看到这个市场面上貌似的这种繁荣,我觉得是虚假繁荣。”郭毅对券商中国记者说。


  中原地产首席分析师张大伟也认为,现在是在疫情之下一系列稳经济措施持续出台的情况下、以及相对宽松的货币政策呵护下出现的一个楼市的弱复苏,如果政策有风吹草动,这个复苏就很难持续下去,因为供给量还是很大的。


  已供限竞房整体销售率约50%


  尽管在4月的北京限竞房市场中,有个别限竞房开盘热销,如金茂北京国际社区、中海寰宇时代两个楼盘成交均超过200套,但是从库存来看,北京整体限竞房销售压力仍较大。


  北京中原数据显示,截止2020年4月底,北京限竞房上市存量29922套,库存量继续增长,大兴库存套数依然最高,占比达到24%,环比持平,仅东城、西城2区域没有限竞房项目。


  由于供应房源数量较多,自2018年6月10日首批限竞房项目开盘入市至今,将近两年的时间里,项目整体去化情况并不理想,虽有部分热销案例出现,但滞销是普遍现象。


  因政府在卖地时就限定了未来商品房的销售均价,所以限竞房售价通常只是周边商品房甚至是二手房的70%-80%。郭毅对券商中国记者说,但是从已入市的限竞房销售情况来看,并未凭借突出的价格优势取得压倒性胜利,一半的购房者购买了限竞房,另外一半则仍然选择了市场化的商品房。


  据郭毅统计,截止目前,北京一共供应了69110套限竞房,整体销售率约为50%。当前,北京82个成交限竞房中有40个项目销售过半,其中25个项目的签约率超过70%。


  低于限价开盘成普遍现象


  除了限竞房的井喷供应外,张大伟认为,北京楼市库存严重积压的主要原因还与信贷政策过严有关。“目前北京新建住宅库存中,按照现有的普通住宅标准,大部分限竞房已是非普通住宅,平均单套签约金额530万,基本都得按照首套房40%、二套房80%计算首付,这使得全北京市场整体陷入去化难的局面。”他说。


  由于北京限竞房供应分布明显扎堆,部分供应井喷的区域已经出现价格调整。


  券商中国记者了解到,位于房山区的中骏·云景台,精装修交付的均价2.8-2.9万元/平方米,比该地块政府限定均价3.5万元/平方米低了7000元/平方米;位于大兴区的和悦春风,预售均价3.5万元/平方米(含装修),而政府限定均价是4.2万元/平方米;更有个别项目目前售价已经较首期开盘时降了1万元/平方米,但仍未卖完。


  郭毅告诉券商中国记者,目前在售项目和未来计划上市的项目,其价格低于政府限定价格是个普遍现象,有新的新项目开盘价格卡在成本线,稍微能有一点点盈利空间就往外卖了,很多项目亏着钱也在卖,因为在可以预见的未来看不到盈利的可能性。


  不过,张大伟对券商中国记者表示,北京累计供应限竞房已经超过7万套,而土地到日前一共供应了1000万平米,大约也就是10万套,限竞房可以说已经过了井喷期,后续虽然依然有零星土地供应,但限竞房撤退已成定局,这种情况下定价逻辑也会出现变化,因为过去是扎堆蜂拥入市,未来这种定价的互相踩踏效应也将减少,对于市场来说,稳定会为主,如果继续降息的话,局部区域也有可能出现价格的轻微上行。


  北京房协副会长兼秘书长陈志认为,在疫情稳定之后,北京四月份的房地产市场已经出现明显的回温,建议房企要抢占窗口期,同时在现金流上要慎重,在对待用户上要宽善,在产品上要创新。


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